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2020年隨州樓市年終總結之土地篇:市場遇冷和兩級分化

2020-12-28 17:08來源:隨州房產在線


2020年隨州土地市場共成交4塊土地,總成交面積26.41萬方,總成交金額7.02億元。和2019年相比,成交面積同比下降約72.3%,成交金額同比下降約61.2%,成交面積和成交金額均創近3年的新低。

 

1、樓市的晴雨表 土地供應是根本

 對比前兩年的土地成交市場來看,今年土地成交量明顯減少。但是總的供應體量來看,隨州近三年成交了173.03萬方的土地面積。按照2.0容積率來算,整體建筑體量約為346萬方。 

土地供應和樓市是緊密相連的。前幾年隨州樓市非常的火熱,僅2017年就賣了214萬方。主管部門自然要加大土地的供應,來平衡市場。所以我們可以看到,土地市場成交量從2018年的51.23萬方到2019年的95.39近乎翻倍的增長。 

因為從供求關系來說,土地才是根本。供應上去了,市場自然就會達到一個平衡狀態,有利于樓市長期穩定發展。 

總結的規律來看,土地市場雖然慢半拍,但整體是跟隨樓市波動的。可以說土拍市場就是樓市最直接的晴雨表。 

值得一提的是,2019年也是很多大房企拿地進入隨州的元年,包括新城控股、卓爾、綠城,加上之前碧桂園、恒大、綠地、金科等等,隨州樓市也正式進入強強競爭的格局。 

今年吾悅廣場已經開業,卓爾和綠城·桃李春風的別墅也入市了。土地從規劃到現實,其實并不遠。 

2、隨州土地市場出現兩級分化

2020年,最大的黑犀牛事件就是疫情的沖擊。加上中央“房住不炒”和降杠桿的“三條紅線”,今年很多城市的房地產市場下滑趨勢明顯。 

隨州房地產市場也不例外,恒大帶頭打折,今年很多房企以價換量。在供應充足的情況下,隨州樓市的競爭也很激烈。盡管如此,根據房產在線數據統計顯示,2020年隨州樓市整體仍下滑約20%。 

在這種背景下,2020年隨州土地市場自然也是比較的冷清,全年共成交4塊地,其中一塊地在淅河,城東29號地拿地方為隨州國資委,也就是政府自己拿的地。相對于實際意義更多的是給予市場信心。 

隨州城南新區實景圖

難道開發商都不囤地了么?也并不是,城南供應的兩塊地都還是溢價成交。房地產市場分化了,土地市場也出現了分化。目前來看,城南的土地明顯受到開發商的追捧。 

開發商整體拿地意愿不強,那么隨州樓市又會朝著怎樣的方向發展呢? 

3、隨州城市未來發展方向 

根據房產在線數據匯總,隨州目前已取得預售,尚未售完的房源約為85.67萬方,含規劃內的尚未推出的總庫存數據約為649.23萬方(其中包含綠地二期規劃約316萬方、桃李春風后期62萬方、榮御中央二期38萬方),合計約為734.9萬方。 

關于隨州樓市庫存,如果按照絕對值來看,確實比較大。以目前去化速度(122萬方/年),需要6年多的時間,當然這里面綠地規劃的316萬方占比很大。不管怎樣,隨州樓市目前庫存確實存在過剩的問題。 

所以主管部門從源頭上控制了土地的入市供應。再來看看隨州近11年成交和供應的整體數據。 

從2010年到2020年,11年時間,隨州樓市共備案成交了1357.44萬方,批準入市供應面積為1392.87萬方。從這個角度來說,隨州樓市整體供求關系還是比較平衡的。 

隨州城區土地儲備存在明顯差異。 

城東沒幾塊地能開發房地產了,但是剩下的幾塊地明顯都是比較好的位置。城北受制于工業區范圍,能開發的土地也不多。老城區需要征遷,在目前舊改代替棚改的大環境下,難度也是非常的高。

往后長期來看,隨州土地市場的供應會集中在城南。城南土地儲備較多,但是目前來說,城南生活配套還比較欠缺。 

預計2021年隨州土地市場會隨著樓市慢慢回暖。畢竟隨州整體向好的發展趨勢并沒有改變。

(注:此文章為隨州房產在線原創文章,禁止轉載,違者必究。)

系列文章:

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2020年隨州樓市年終總結之城建篇:東南西北建新城

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責任編輯:石頭
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